Eine Immobilienfinanzierung ist für nahezu alle Immobilien-Interessenten von großer Bedeutung, weil sie zum Beispiel den Kaufpreis oder die Baukosten für eine Immobilie nicht vollständig aus eigenen Mitteln heraus tragen können. Die Baufinanzierung als solche besteht oft aus einem Annuitätendarlehen, aber es können zusätzlich auch noch weitere Finanzierungsvarianten eingebunden werden.
Schon seit Jahrzehnten bietet sich in dem Zusammenhang der Bausparvertrag an, der einerseits in Form des Bausparguthabens und zum anderen in Form des Bauspardarlehens sehr gut in einer Eigenheimfinanzierung integriert werden kann. Wie das Bausparen funktioniert und wie die Einbindung der Mittel in eine Immobilienfinanzierung vollzogen werden kann, das erfahren Sie in unserem Beitrag.
Was ist Bausparen?
Wie man am Namen bereits erkennen kann, geht es beim Bausparen darum, in erster Linie regelmäßig Geld anzusparen, um davon später ein Haus bauen zu können. Bausparen darf man allerdings nicht allzu wörtlich nehmen, denn natürlich können die später zur Verfügung stehenden Mittel auch dafür genutzt werden, eine fertige Immobilie zu kaufen. Typisch für das Bausparen ist, dass es sich in zwei Phasen gegliedert.
Die erste Phase beginnt damit, dass Sie regelmäßige Sparbeiträge in den Bausparvertrag einzahlen. Dadurch wächst das Bausparguthaben, dass eine Voraussetzung dafür ist, später in die Phase 2 eintreten zu können. Die zweite Phase besteht beim Bausparen in dem zinsgünstigen Bauspardarlehen, welches Sie beantragen können. Damit Sie den Bausparkredit erhalten, müssen in erster Linie die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:
- Mindestguthaben erreicht
- Mindestsparzeit absolviert
- Bausparvertrag zuteilungsreif
- Bauspardarlehen wurde beantragt
Sie müssen also zwingend die erste Phase abgeschlossen haben, um in der zweiten Phase das Bauspardarlehen zu erhalten. Das wiederum ist nur möglich, wenn Sie das tariflich vereinbarte Mindestguthaben angespart haben und auch die Mindestsparzeit absolviert wurde. Der Bausparvertrag muss zudem zuteilungsreif sein, damit das entsprechende Bauspardarlehen beantragt werden kann.
Wie geht es nach der Zuteilung weiter?
Nachdem der Bausparvertrag zuteilungsreif ist und Sie das entsprechende Bauspardarlehen beantragt haben, findet kurze Zeit später die Auszahlung der entsprechenden Darlehenssumme statt. Diese ergibt sich übrigens aus der Differenz der vereinbarten Bausparsumme und dem Sparbeitrag, den Sie in der Summe selbst eingezahlt haben. Dazu ein Beispiel:
- Bausparsumme: 100.000 €
- Bausparguthaben: 40.000 €
- Bauspardarlehen: 60.000 €
In diesem Fall ist im Bausparvertrag festgelegt worden, dass Ihr Mindestsparanteil 40 Prozent der Bausparsumme betragen muss. Nachdem das Bauspardarlehen ausgezahlt wurde, funktioniert der Bausparkredit so wie jedes andere Darlehen. Das bedeutet, dass Sie die Kreditsumme in monatlichen Raten zurückzahlen. Darüber hinaus müssen Sie an die Bausparkasse natürlich einen Kreditzins zahlen, wie es ebenfalls auch bei anderen Darlehen üblich ist. Die monatliche Darlehensrate zahlen Sie solange, bis das Bauspardarlehen vollständig zurückgezahlt wurde.
Wie lassen sich Bausparsumme und Bausparkredit in die Immobilienfinanzierung integrieren?
Das Gute am Bausparen ist, dass Sie nicht nur das Bauspardarlehen in die spätere Immobilienfinanzierung integrieren können, sondern ebenfalls das komplette Bausparguthaben, dass Sie selbst angespart haben. Wenn Sie also beispielsweise einen Bausparvertrag über 100.000 Euro abgeschlossen haben, können Sie exakt diese 100.000 Euro auch in die Immobilienfinanzierung einbinden. In unserem Beispiel würde das bedeuten, dass Sie 40.000 Euro als Eigenkapital haben, nämlich in Form des Bausparguthabens.
Darüber hinaus können Sie 60.000 Euro Bauspardarlehen in die Eigenheimfinanzierung einbinden. Da das Bausparguthaben in Höhe von 40.000 Euro als Eigenkapital zählt, ist dies ein weiterer Vorteil in der Immobilienfinanzierung. Banken fordern dort nämlich heute meistens eine gewisse Eigenkapitalquote, die Sie vielleicht schon mit dem Bausparguthaben erfüllen können. Unter Einbezug der Bausparsumme, also des Bausparguthabens einerseits und des Bauspardarlehens andererseits, könnte eine Eigenheimfinanzierung entsprechend wie folgt strukturiert sein:
- Kaufpreis Immobilie: 400.000 €
- Kaufnebenkosten: 30.000 €
- Eigenkapital (ohne Bausparguthaben): 50.000 €
- Bausparguthaben: 40.000 €
- Bauspardarlehen: 60.000 €
- Annuitätendarlehen: 280.000 €
Bei diesem Beispiel hätten Sie eine gute Eigenkapitalquote von etwa 20 Prozent, die sich einerseits aus dem bereits vorhandenen Eigenkapital und zum anderen aus dem Bausparguthaben zusammensetzt. Der restliche Betrag ist zum einen das Bauspardarlehen und zum anderen das Annuitätendarlehen, dass in den meisten Fällen ohnehin die tragende Säule einer Immobilienfinanzierung ist.
Wann muss ich mit dem Bausparen beginnen?
Eine Besonderheit besteht beim Bauspardarlehen darin, dass Sie dieses nicht spontan aufnehmen können, wie es bei einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen der Bank möglich ist. Sie müssen also Jahre im Voraus planen, wann Sie das entsprechende Bauspardarlehen nebst Bausparguthaben in der Zukunft benötigen könnten. Dies erfordert eine gewisse Vorausschau, denn natürlich soll der Bausparvertrag auch spätestens dann zuteilungsreif sein, wenn Sie ein Haus kaufen oder bauen möchten.
Wie viele Jahre im Voraus Sie den Bausparvertrag abschließen müssen, hängt von mehreren Komponenten ab. So kommt es zum Beispiel darauf an, wie hoch die Bausparsumme ist und welchen Anteil Sie leisten müssen, was das Mindestguthaben angeht. Hier gibt es übrigens auch innerhalb der verschiedenen Bauspartarife Unterschiede, denn zum Beispiel die Mindestsparsumme reicht für gewöhnlich von 30 bis zu 50 Prozent. Wenn Sie also relativ sicher wissen, dass Sie später irgendwann einmal bauen oder ein Haus kaufen möchten, dann ist es sicherlich ratsam, möglichst frühzeitig einen Bausparvertrag abzuschließen.
Muss ich das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen?
Der Bausparvertrag bietet insoweit Flexibilität, als dass Sie keinesfalls dazu verpflichtet sind, nach Ende der ersten Phase, also der Ansparphase, auch das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen zu müssen. Stattdessen können Sie frei wählen, oft Sie beim zuteilungsreifen Bausparvertrag den Bausparkredit abrufen möchten. Beachten sollten Sie allerdings, dass der Bausparvertrag als reiner Sparvertrag nicht lohnt. Dazu sind die Bausparzinsen einfach zu gering, zumal es dann deutlich renditestärkere Alternativen geben würde.
Staatliche Förderung in das Bausparen integrieren
Insbesondere in der Ansparphase gibt es beim Bausparen staatliche Förderungen. Dabei kann es sich zum Beispiel um die Wohnungsbauprämie oder auch eine Arbeitnehmersparzulage handeln. Aber auch in der anschließenden zweiten Phase, der Inanspruchnahme des Bauspardarlehens, können Sie weitere Förderungen nutzen. An der Stelle kommt dann insbesondere die Riester-Rente infrage, und zwar konkret das Wohnriester. Mit den Zulagen können Sie dann entscheidend zur Tilgung des Immobilienkredites beitragen.
Fazit zum Bausparen in der Immobilienfinanzierung
Bis vor einiger Zeit galt das Bausparen zwischenzeitlich als altmodisch und wenig attraktiv. Das hat sich heutzutage allerdings verändert und dürfte sich in der aktuellen Zinssituation noch verstärken, weil nämlich Immobilienkredite bereits deutlich teurer geworden sind. Nach wie vor handelt es sich sowohl beim Bausparguthaben als auch beim Bauspardarlehen um eine sehr gute Option, wenn die entsprechenden finanziellen Mittel in eine Immobilienfinanzierung eingebunden werden sollen.
