Wohnung kaufen oder mieten – welche Option ist die günstiger?
Bei vielen Bürgern in Deutschland geht es bei der Entscheidung zwischen Miete und Eigentum um etwas Grundsätzliches. Manche Menschen sind einfach eher der Miettyp, während andere Personen unbedingt privates Wohneigentum haben möchten. Dieses bietet zum Beispiel mehr Gestaltungsfreiheit, Unabhängigkeit von einem Vermieter und weitere Vorteile.
Fernab dieser Differenzierung stellt sich für viele Verbraucher in der heutigen Zeit allerdings auch die Frage, was sie sich finanziell überhaupt leisten können. In dem Zusammenhang geht es vornehmlich darum, herauszufinden, ob eine eigene Wohnung oder eine Mietwohnung die günstigere Variante darstellt. Exakt dieser Frage möchten wir in unserem Beitrag nachgehen.
Entwicklungen am Wohnungs- und am Mietmarkt
Um der Antwort auf die Frage näher zu kommen, möchten wir zunächst einen Blick auf die Entwicklung am Wohnungsmarkt auf der einen und am Mietmarkt auf der anderen Seite werfen. Der Wohnungsmarkt ist ein Teil des Immobilienmarktes, nur dass er sich explizit auf Eigentumswohnungen bezieht. Die Entwicklung in den letzten Jahren sieht allerdings dort nicht gravierend anders als bei Immobilien in Form von Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Mehrfamilienhäusern aus.
Der Immobilien- und Wohnungsmarkt ist durch deutlich steigende Preise gekennzeichnet. Teilweise haben sich – je nach Stadt und Region – die Wohnungspreise innerhalb der letzten zehn Jahren verdoppelt. Das ist durchaus eine wichtige und interessante Grundlage für die spätere Entscheidung, ob Sie Miete zahlen oder Wohneigentum finanzieren die günstigere Variante ist.
Die Entwicklung beim Mietmarkt sieht tendenziell durchaus ähnlich aus. Allerdings sind die Mietpreise in deutlich geringerem Umfang gestiegen, als bei es bei den Immobilien- und Wohnungspreisen der Fall ist. Je nach Stadt und Region stellen wir hier innerhalb der letzten zehn Jahre im Durchschnitt eine Mietpreiserhöhung von etwa 20 bis 30 Prozent fest. Rein von dieser Warte aus betrachtet müsste das Miete zahlen also aktuell für viele Verbraucher günstiger als Wohnungseigentum sein. Warten wir allerdings ab!
Welche Mieten sind momentan in Deutschland üblich?
Diese Frage lässt sich keinesfalls pauschal beantworten. Dazu sind die Mietpreise einfach von Stadt zu Stadt und Region zu Region viel zu unterschiedlich. Zwar gibt es einen deutschlandweiten Durchschnittswert, der momentan (August 2022) bei etwa acht Euro liegt. Trotzdem kann es leicht passieren, dass Sie zum Beispiel in einer der folgenden Großstädte eine doppelt so hohe Miete pro Quadratmeter zahlen müssen:
- München
- Frankfurt
- Hamburg
- Berlin
- Stuttgart
Auf der anderen Seite gibt es ebenfalls Regionen und Städte in Deutschland, in denen die Mietpreise unterhalb des bundesweiten Durchschnitts liegen. Es kommt also tatsächlich auf die Lage und weitere Faktoren an, welche Mieten Sie zahlen müssen. Um dennoch am Ende des Beitrages einen Vergleich zwischen den Kosten für die Miete und den Finanzierungskosten für eine Eigentumswohnung durchführen zu können, arbeiten wir mit dem bundesweiten Durchschnitt und gehen von einer 90 m² großen Mietwohnung aus.
Was kostet mich eine Eigentumswohnung?
Wenn Sie herausfinden möchten, ob eine Miet- oder Eigentumswohnung die kostengünstigere Variante ist, benötigen wir neben den Mietpreisen natürlich auch diejenigen Aufwendungen, die im Zusammenhang mit einer Eigentumswohnung stehen. Dabei geht es natürlich in erster Linie um die Fremdmittel, also um die Immobilienfinanzierung seitens der Bank. Eigenkapital hingegen verursacht natürlich keine Kosten, sondern Sie sparen dadurch im Gegenteil häufig an Zinskosten ein, weil die Bank Ihnen einen in größeren Teilen besseren Zins offeriert.
Wie hoch die Kosten für Ihren Baukredit liegen, hängt wiederum von mehreren Faktoren ab. Dazu gehören insbesondere:
- Persönliche Bonität
- Eigenkapitalquote
- Sicherheiten
- Darlehenssumme
- Zinsbindung
Im Rahmen dieser Einflussfaktoren liegen die durchschnittlichen Bauzinsen momentan im Bereich zwischen 2,8 und 4,2 Prozent im schlechteren Fall. Einen gewissen Spielraum bietet die anfängliche Tilgung, denn dort können Sie – in gewissen Grenzen – relativ frei entscheiden, ob Sie eine anfängliche Tilgung von zwei, drei oder auch fünf Prozent haben möchten. Somit können Sie auch die Kosten in Form der monatlichen Kreditrate etwas über das Anpassen der Tilgung steuern.
Um gegen Ende des Beitrages eine Vergleichsrechnung zwischen Mietwohnung und Eigentumswohnung mit den entsprechenden Finanzierungskosten ziehen zu können, müssen wir natürlich auch an dieser Stelle mit Durchschnittszahlen und Werten arbeiten. Wir gehen daher von einer Eigentumswohnung mit ebenfalls 90 m² aus, die 3.200 Euro pro Quadratmeter kostet. Das bedeutet, dass sich der Kaufpreis im Beispielfall auf 288.000 Euro belaufen würde. Ihr Eigenkapital gleich sich in dem Fall bereits mit den Kaufnebenkosten aus, sodass exakt diese 288.000 Euro über einen Kredit finanziert werden müssen.
Beim Baukredit nehmen wir nun an, dass die Bank Ihnen einen Zins von 2,9 Prozent offeriert und Sie sich für eine anfängliche Tilgung in Höhe von drei Prozent entscheiden. Das wiederum würde auf Grundlage der Darlehenssumme von 288.000 Euro zu einer monatlichen Rate und damit finanziellen Belastung in Höhe von 1.416 Euro führen.
Die Vergleichsrechnung: Ist die Miet- oder Eigentumswohnung günstiger?
An dieser Stelle liegen uns alle Daten und Zahlen vor, die wir für unsere Abschlussrechnung benötigen, ob weiterhin die Mietwohnung oder doch die Eigentumswohnung mit angebundener Finanzierung für Sie die günstigere Variante darstellt. In dem Fall stehen sich die folgenden Kosten gegenüber:
- Miete: 720 Euro monatlich
- Kreditrate: 1.416 Euro monatlich
In diesem Beispielfall wäre es also vom Finanziellen her deutlich günstiger, wenn Sie weiterhin zur Miete wohnen würden. Allerdings gibt es natürlich noch eine Reihe von Stellschrauben, an denen Sie insbesondere bei der Eigentumswohnung drehen können. Sie könnten zum Beispiel eine kleinere Wohnung wählen oder die ETW ist in einem anderen Stadtteil gelegen und wird dadurch günstiger. Bei den Mietpreisen hätten Sie ebenfalls Handlungsspielraum, nämlich umzuziehen und auch dort Kosten einsparen. Daher ist die Entscheidung immer eines sehr individuell, ob kaufen oder Miete zahlen finanziell günstiger ist.
Eigentumswohnung kaufen ist immer wirtschaftlicher
Abgesehen von der monatlichen Belastung und der Frage, ob die Eigentumswohnung oder die Mietwohnung günstiger ist, ist Wohneigentum pauschal immer wirtschaftlicher als Miete zahlen. Der Grund ist ganz einfach: Die Miete, die an einen Vermieter fließt, ist vereinfacht ausgedrückt weg. Sie haben dementsprechend keinen Gegenwert, außer, dass Sie in der Wohnung leben dürfen. Ganz anders stellt sich die Situation bei Wohneigentum dar, unabhängig davon, ob es sich zum Beispiel um ein Einfamilienhaus oder um eine Eigentumswohnung handelt.
Zwar sind die an die Bank gezahlten Zinsen ebenfalls weg und Sie haben dafür keine Gegenleistung. Allerdings zahlen Sie mit der Tilgung einen Teil der monatlichen Rate in Ihre eigene Tasche, denn später steht Ihnen dafür als Gegenwert eine schuldenfreie Immobilie zur Verfügung. Das sollten Sie durchaus nicht gänzlich außer Acht lassen, wenn es darum geht, ob Miete zahlen oder Wohneigentum die auf Dauer günstigere Variante ist.
